Wie Sie beim Hauskauf Steuern sparen durch Geldgeschenke

Zulässigkeit von Gebäudeabschreibungen für den Hauskauf bei mittelbarer Grundstücksschenkung.

Erhält der Beschenkte unter der Auflage, ein genau bestimmtes Grundstück für den Hauskauf zu erwerben, einen Geldbetrag, handelt es sich um eine mittelbare Grundstücksschenkung. In diesem Fall wird für steuerliche Zwecke angenommen, dass nicht der Geldbetrag, sondern die Immobilie übertragen wird.

Entsprechendes gilt, soweit nur ein nicht unbedeutender Anteil der Anschaffungs-/Herstellungskosten zugewendet wird. Eine Zuwendung bis etwa 10 % der Anschaffungs-/ Herstellungskosten ist als Geldzuschuss anzusehen (vgl. R E 7.3 Abs. 3 ErbStR).
Diese im Schenkungsteuerrecht entwickelten Grundsätze zur mittelbaren Grundstücksschenkung gelten auch einkommensteuerlich (vgl. BFH-Urteil vom 8. Juni 1994 X R 51/91 | BStBl 1994 II S. 779).

Diese Form der Übertragung kann schenkungsteuerlich vorteilhaft sein, weil die Schenkung dann nicht mit dem nominellen Geldwert, sondern mit dem oftmals geringeren Grundbesitzwert der Besteuerung unterliegt.

Bei zu Wohnzwecken vermieteten Objekten kommt hinzu, dass nur 90 % des so ermittelten Wertes anzusetzen sind (vgl. § 13d ErbStG). Die Annahme einer mittelbaren Grundstücksschenkung führt, wie der Bundesfinanzhof (BFH-Urteil vom 4. Oktober 2016 IX R 26/15) jetzt entschieden hat, einkommensteuerlich hinsichtlich der Gebäudeabschreibungen nicht zu negativen Folgen.

Beispiel gefällig? Hier eine besondere und dazu legale Version des Enkeltricks:
E erwarb im Januar 2016 eine Eigentumswohnung mit der Absicht, dies zu vermieten. Die Anschaffungskosten betrugen insgesamt 250.000 €. In gleicher Höhe schenkt G ihrer Enkelin E einen Geldbetrag unter der Auflage, diesen ausschließlich für den Erwerb der Eigentumswohnung zu verwenden. Von den Anschaffungskosten entfielen 225.000 € auf das Gebäude.
E kann Abschreibungen nach § 11d EStDV auf die von G übernommenen Anschaffungskosten des Gebäudes vornehmen, obwohl sie die Anschaffungskosten nicht getragen hat. Im Jahr 2016 beträgt die Abschreibung 4.500 € (Anschaffungskosten 225.000 € x 2 %).

Weil nach dieser Rechtsprechung der Schenker als fiktiver Rechtsvorgänger i. S. des § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV anzusehen ist, erkennt der Bundesfinanzhof die Abschreibungen beim Erwerber an.