Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs bei Zahlung in die Erhaltungsrücklage
Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen mit dem Hausgeld regelmäßig auch in eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ein. Dies dient insbesondere dem Zweck, Mittel zur Zahlung von (größeren) Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Erneuerung der Fenster, Einbau einer neuen Heizung oder Fassadensanierung) anzusammeln.
Da die Zahlung von Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und die Verwendung der angesammelten Mittel häufig zeitlich auseinanderfallen, stellt sich für vermietende Wohnungseigentümer die Frage, wann die Zahlungen als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Nach Verwaltungsregelung (Siehe H 21.2 „Werbungskosten“ EStH.) und bisheriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs [BFH-Urteile vom 26.01.1988 IX R 119/83 (BStBl 1988 II S. 577), vom 21.10.2005 IX B 144/05 (BFH/NV 2006 S. 291), vom 09.12.2008 IX B 124/08 (BFH/NV 2009 S. 571) und vom 08.10.2012 IX B 131/12 (BFH/NV 2013 S. 32).] sind Einzahlungen in die Rücklage nicht bereits mit ihrem Abfluss beim einzelnen Eigentümer als Werbungskosten bei dessen Vermietungseinkünften abzugsfähig, sondern erst mit der tatsächlichen Verwendung der Mittel, d. h., wenn sie zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen der Rücklage entnommen werden.
Mit einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof (BFH-Urteil vom 14.01.2025 IX R 19/24.) seine Rechtsprechung bestätigt. Zwar hatte der Wohnungseigentümer die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage erbracht und konnte hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld der Wohnungseigentümerschaft gehört.
Allerdings – so das Gericht – ist maßgebend für die Zahlung nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht des Wohnungseigentümers am Aufbau und bei der Aufrechterhaltung der Rücklagen mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht aber erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für die Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Damit können nicht die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage, sondern erst die sich aus der Abrechnung der Hausverwaltung ergebenden Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage abgezogen werden.
Der Bundesfinanzhof betont in diesem Zusammenhang, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, an der steuerlichen Beurteilung nichts ändert.
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